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关键词一:去库存

去库存
化解房地产库存成为国家经济工作任务
11月10日上午,中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习大大在中央财经领导小组第十一次会议上强调“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”。这是习大大十八大以来首次提到房地产行业,并为房地产行业定调。
12月中旬,中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为2016年中国经济工作五大任务之一,并为此开出户籍制度改革、发展住房租赁市场等五味“药方”。其中,鼓励房企顺应市场规律适当降价,颇受舆论关注。20多年来,这是该会议首次直接“喊话”鼓励开发商降价。

关键词二:降息降准

降息降准
5次降息、4次降准
货币手段向来是最有效的调控方式之一。连续降息,对2015年楼市走势起到了极其重要的作用。连续5次降息,五年期以上贷款基准利率由6.15%下调到了4.9%,直接利好购房者。同时,降准增加资金流动性,降息大大降低房企的融资成本,有利于提振开发企业房地产开发投资的信心。

关键词三:松绑

松绑
降首付、降税费
3月30日,央行、住建部和银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,将二套房贷首付比例下限降至40%;使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%;对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。
财政部、国家税务总局发布:个人转卖普通住房,免征营业税期限由原来超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。
9月30日,央行和银监会联合公布了一份通知,把非限购城市首套房首付款比例,从原来的不低于30%调整为不低于25%。
各项政策宽松的刺激措施在很大程度上降低了购房门槛,同时税费、利息方面的调整也减轻了购房成本,加上行政干预措施退出如大多数城市限购取消,由此促成了2015年楼市的反弹。
限外令取消
8月27日,六部委联合发文调整房地产市场外资准入和管理政策。明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。这是 “限外令”自2006年颁布以来,首次在全国范围内松绑。

关键词四:险资

险资
险资大举杀入房地产
2015年,房地产市场刮起了一股保险风。据威尼斯人网址统计,截止2015年12月中旬共有16家险资跻身41家上市房企前十股东。多家保险企业接连举牌A股、H股上市房企,万科、碧桂园、远洋、金融街、金地等众多品牌房企相继成为险资的目标。
“宝万之争”更是成为2015年房地产行业最重头的大戏之一。截至12月18日,宝能系在万科的持股比例上升至24.26%,成为第一大股东。万科董事会主席王石公开宣布不欢迎宝能系,并采取了停牌应战。宝能系与万科管理层争夺万科控制权的争夺战目前硝烟正浓,其结果将对中国的地产行业与资本市场的未来走向产生重要影响,同时,险资追逐房地产的趋势在短期的未来还会加强,地产上市企业如何应对险资的不断举牌、完善企业治理结构,将是一个重大课题。
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关键词五:房价

房价
全国房价持续上涨
在利好政策不断推动下,2015年一线和部分二线城市市场成交逐月好转,全国的商品房销售面积增速也开始转正,在三季度小幅回调后,四季度成交持续走高。据国家统计局数据推算,全年商品房销售面积达到13亿平方米已经几乎板上钉钉,商品房销售金额全年预计将达9万亿左右,超过2013年的8.14万亿元,再次创下历史纪录。从企业销售业绩来看,销售前10强、20强都超过了历史最高点。
与市场火热对应的是不断上行的房价。由克而瑞信息集团(CRIC)、易居房地产研究院和中国房地产测评中心发布的《中国城市住房价格288指数》(“中住288指数”)显示,2015年5月起,全国一手房交易价格指数环比就呈上涨态势,连涨8月已基成定局。更突出的是,一线城市的房价2015年基本都呈同比和环比的上涨趋势,深圳、上海、北京的涨幅轮番领先。

关键词六:地王

地王
一线城市成地王集中营
2015年,是一线城市地王频出的一年。在前11月,全国土地成交总价排名前十位的地块,成交均价高达78.54亿元,北上广多地块成交总价都在80亿元以上。在单价方面,葛洲坝10月下旬在北京刚创下7.5万元/平的楼面价,在12月就被泰禾以7.99万元/平在深圳刷新全国单价地王。据CRIC中国房地产咨询决策系统的统计,2015年前11月一线城市成交的100幅纯住宅用地中,北京的住宅用地成交总价588亿元,平均单块土地的成交价格超过了28亿元,这样的高价,确实不是中小玩家能够入场染指的。
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关键词七:二孩

二孩
“全面二孩”给房地产业带来新机遇
10月29日,中共十八大五中全会公告决定:全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。这一政策的落地实施,宣告了实施35年“独生子女政策”的终结,也宣告了二胎政策的全面开放。这是继2013年“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。二孩时代的开启,让购房者对房屋的需求重新考量,房子的面积、户型等成为重要的参考指标,大户型正在成为越来越多人的置业首选之一。

关键词八:互联网+

O2O
房企拥抱“互联网+”时代
2015是“互联网+”在房地产行业全面深化的一年。在行业略有知名的房地产企业,大多数都举起互联网大旗。从最初的互联网营销,到如今如火如荼的社区O2O、互联网金融、互联网家装,房企和地产服务商们都在积极探索互联网+、探索社区资源的利用开发。比如以花样年彩生活APP为代表的众开发商抢滩社区O2O;众多房企发起众筹,推出众筹买房、众筹投资;万科携手淘宝合作卖房;各种地产中介服务机构的找房/卖房APP……在互联网时代,房地产行业与之融合,是大势所趋。

关键词九:分化

分化
房地产行业在分化中前行
尽管整体行业成交规模重回2013年的高位水平,但城市分化加剧的趋势没有丝毫改变。一线城市及部分住房需求旺盛、财富人群聚集、购买力强,量升价涨,北京、上海、深圳等成交量均同比增幅超过三成,深圳房价更是同比上涨30%。二线重点城市改善型需求释放明显,高端项目热销,整体库存压力显著下降,南京、苏州、合肥等市消化周期已经低于半年,而宁波、青岛、沈阳等前期库存较高的城市,去化压力也明显减轻。而部分库存偏高的三四线城市由于需求疲软,房价呈现下降趋势,虽然有些处于经济大区的城市有亮眼表现,整体销售增速还是明显落后于一、二线城市。城市分化、板块分化、楼盘分化现象一直在持续。

关键词十:不动产登记

不动产登记
不动产统一登记制度正式落地
2015年,不动产统一登记工作一直在稳步推进。3月1日,《不动产登记暂行条例》正式实施。7月份,市、县级不动产整合工作开始明显改观。当月,先后有多个市、县就不动产登记工作密集表态。10月,国土部启动2015年四季度全国范围不动产登记职责机构整合情况的专项督察。按照国土部的计划,各级有关部门应全力推进不动产统一登记工作,确保2015年底前全面完成省、市、县三级职责机构整合。
《不动产登记暂行条例》的正式实施,意味着酝酿八年的不动产统一登记制度开始正式落地。不少人认为,这一重大举措,将对房地产市场产生巨大影响,尤其是可以起到平抑房价的作用。而官方的态度也表明,这一基础性制度的建立,未来也是房地产各项长效政策的基石。

复盘2015

房企战略观察与趋势解读

  • 1、业务结构:产业链服务端寻机会,主业与新产业协同发展

    2、投资方式:并购、联合拿地控成本,参与旧改寻出路

    3、产品细分:探索新模式拯救传统旅游、养老、产业地产

    4、未来趋势:觅资本、去库存,迎接大数据时代

2016年展望

  • 1、2016年房地产行业仍旧会被作为拉动经济增长的重要抓手。因此,政策红利仍将延续,甚至更多强力刺激政策也有可能出台,包括大家期盼的贷款利息抵扣所得税、进一步降低首付比例等大招。这些政策对于刚性需求推动、改善型需求持续释放形成正向激励,也将会是2016年整个房地产市场保持稳定的前提。

    2、从市场来看,2016年市场成交不太会出现显著缩量。但由于2015年需求集中释放,成交也不太可能出现大幅增量,预计市场成交量将保持在13亿平方米、成交金额9万亿元左右,总体仍将维持高位、保持平稳。在这样“双稳”的格局下,一线和部分二线城市房价也不会出现2015年这样的大幅上涨,基本持平或微涨。土地市场成交进一步回落的可能性也比较小,总体保持平稳。

    3、城市分化依旧,强者恒强、弱者愈弱的情况仍将延续。住宅市场仍将相对稳定,办公商业压力巨大。整体来说,房地产市场结构性回暖特点短期难有改变。

    4、对企业而言,2016年有三方面的风险值得特别关注。首先是企业集中度将进一步提升,10强、20强、50强的市场份额还将继续增长;其次是城市去库存任务下的价格竞争,其次是中央重提“降价”要求后,城市去库存任务下的价格竞争,特别库存突出的三四线城市;最后规模企业在一线和热点二线城市的拿地竞争仍要持续。这三方面都会使得2016年企业竞争会更加激烈。

2016年展望

  • 1、2015年上市银行净利润增速预计为1.8%左右,2016年降息将会更加谨慎,从总体态势来说,大幅度降息已经不合适,如果2016年经济增长继续保持平稳趋势,再度降息可能性并不大。

    2、2016年商业银行仍将面临较大的经营压力,上市银行净利润大概率增长1%,营业收入增长较2015年进一步放缓至9%左右。息差收窄、拨备 压力加大成为影响净利润增长的主要负面因素,分别贡献-8.2和-7.7个百分点;资产规模扩长、非息收入提高为净利润增速的主要正面因子,分别贡献 8.5和9个百分点。

    3、2016年,“资产荒”导致行业规模扩张稳中趋缓,对行业净利润增速贡献略有递减。

    4、考虑到我国经济依然处于中高速发展阶段,财政政策和货币政策也有一定的调节余地,且商业银行对各类风险的内部消化能力依然较强,即使不良率小幅上升,信用风险总体仍相对可控。

五问楼市

  • 一问:明年哪些政策会是重点?

    方圆地产首席分析师邓浩志认为,明年的楼市政策一是继续分类调控,各级城市根据自身情况“吃药”;二是中央级别大政策。大政策大致可分为长效和短效两 类,长效即以公积金组建住房银行,调整农村人口落户中小城镇政策等;短效即行政限制政策继续由收紧往扶持方向走,货币政策进一步放宽等。预计2016在经 济基本保持平稳及利好政策的扶持下,成交量基本保持平稳且比2015年略有上涨。由于广钢广纸两大片区进入集中供应期,中心区成交占比会有所放大,所以广 州一手住房2016的成交均价应该会出现一定程度的上涨。2015年,广州楼市销售套数创下新高,库存问题虽然不严峻,但结构问题较为突出,如大户型滞 销,花都存量太大,南沙存量土地太多等,这些都有可能成为政策落脚点。

    二问:北上广深会取消限购吗?

    中原地产深圳企业研究中心部门经理王飞表示,在目前一线城市市场行情不错的状况下,限购政策仍将延续,以防止投资需求过快增长致房价涨幅过高。不过,2015年购房需求在政策利好支撑下释放了不少,2016年销售行情能否延续强劲却并非这么让人乐观,因此在库存量大、去化压力更重的区域出现政策调整,并不是不可能。邓浩志认为,南沙作为自贸区有可能成为广州首个放松限购的板块。

    三问:首付和利率还能再降吗?

    明年,支撑自住和改善型住房需求仍将是楼市政策的主要着力点。商业贷款首付在政策面仍有进一步下调的空间,或者取消对房贷的“一刀切”的政策干预,由商 业银行自主决定是否实行差别化房贷政策。不过,出于对银行面临的风险考虑,下调首付比例的幅度可能非常有限,二套房首付有望降低,三套房(及以上)有望恢 复贷款。此外,公积金制度改革深入推进,除了首付比例和贷款利率可能继续下降外,异地互认的范围也将进一步扩大。

    四问:减税大招会否持续有来?

    据悉,个税改革方案在财政部内部已经完成,2016年有望上报,其中的房贷利息作为个税抵扣项的政策,将大幅降低个税缴纳额,从而提高购房者购房能力。在全力去库存的当前,这项政策或许有望提前落实。此外,下调房地产交易税费,甚至由政府直接给予财政补贴,也是刺激房地产需求的重要办法。2015年“3·30”新政对满两年的住房销售免征或部分免征营业税,但目前二手房交易的整体税费负担还比较高,业内人士认为还有下调的空间。

    五问:“新市民”有什么“优待”?

    中央政治局会议上已正式提出,通过农民工市民化来扩大有效住房需求。房价点评网首席分析师肖文晓认为,明年可能会加快户籍制度改革,部分有条件的城市可 能重启“购房入户”,纠正“市民”和“非市民”在购房环节客观存在的差别化待遇,例如购买条件、购房套数、税收优惠等,比如外地人购房须交纳3年社保的政 策调整可能性就很大。从中央经济会议“以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍 人口”等提法可以看出,疏通商品房与保障房流通通道,实现保障和去库存双赢将是保障性住房改革的方向。对于广州这样保障性需求较大的一线城市而言,保障性 住房租赁政策出台的可能性更大。比如把公租房的保障范围扩大到非户籍人口,或出台政策鼓励开发商将库存商品房转为租赁用房。

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