王锋:城市更新与房地产供给侧结构性改革  

2017-07-12 10:52:25 来源:威尼斯人网址

主持人:接下来进入今天论坛的主题演讲环节,首先有请深圳市房地产研究中心主任--王锋博士上台演讲,他的演讲题目是《城市更新与房地产供给侧结构性改革》  

深圳市房地产研究中心主任--王锋深圳市房地产研究中心主任 王锋

  王锋:尊重的冯会长,耿会长,各位来宾,非常高兴能收到威尼斯人网址协和深圳城市更新的邀请参加本次这个论坛,同时也祝贺中国房地产业协会城市更新研究中心(联盟)的成立,因为对于威尼斯人网址协城市更新联盟这块,其实我也是非常关注关心的,这个过程中,也跟大家尊重的冯会长多次汇报和沟通关于城市更新联盟的成立,今天也是终于成立了,非常高兴。
  今天我讲的内容,本来要讲的是大会的主题就是供给侧结构性改革的内容,这里面实际上,因为我主要是地方政府房地产政策研究制定的工作,对供给侧结构性改革这块是大家一直非常关注的事情,特别是房地产领域的结构性改革跟当前的房地产市场调控和房地产市场建设有什么关系呢?这个是大家非常关注的一个问题,这是比较大的一个问题,从地方政府在实践过程中发现了很多大家解决不了的问题,只有通过改革才能把这些问题解决掉,才能真正的实现房子是用来住的,不是用来炒的中央定的这样一个目标。
  今天这个主题也包括了城市更新,等下可能会有更多的嘉宾会讲到城市更新的这个主题,城市更新是大家深圳房地产市场发展最重要的特色,深圳房地产市场供给来源几乎70%是来自城市更新的供给,如果没有城市更新的政策支撑,深圳的住房供应结构的调整,那么将是难以为继的事情,今天也契合这两个主题,首先我用比较短的时间把城市更新的作用给大家先容一下,一会儿嘉宾会对城市更新具体的做法做专题演讲。我重点是讲建议,怎么站在地方角度上让中央支撑地方房地产供给侧结构性改革。
  第一部分的主题是关于城市更新与住房建设,这个就以深圳为例来讲一下。深圳这个城市,发展了37年,是一个应该说是在世界历史上作为一个大城市,发展时间非常短的,经济和人口两个因素,人口增长30多倍,但是经济增长就不是30多倍了,这就是20万多倍了,经济增速是非常快的。发展了30多年以后,深圳存在的问题,现在也显示出来,像耿会长讲的,深圳首先是新增的土地基本上是没有了,但是这个不是说大家没有地开发,是因为按照大家现在一个约定俗成的的开发边界,土地用地占用了50%,几乎没有什么土地资源可以用了。这种情况下,深圳从增量的扩张开始进入了存量发展的阶段,深圳是迫不得已面临的问题,深圳出现这个问题应该说也是以一个经济特区历史性有关系,经济特区是新的区域,不像国家一些老城市,可以把一些区县合并起来,可以扩大城市的边界,对深圳来说,是作为改革开放的样本,一开始就划定了固定的区域,没办法扩大。30多年就把可利用的建设用地用完了,走入大家现在的城市更新是迫不得已的现象。
  城市更新的背景有几个方面,土地稀缺,空间承载逼近极限,大家50%的警界线已经到了,到2020年,深圳可以净增的建设用地只有8平方公里也有同志提出,为什么是50%呢?50%是有法律依据还是有什么规定呢?50%是目前国家管理的界限,并没有明文的规定。从世界各国城市发展的情况来看,应该说也没有这样一个刚性的规定,像纽约去除水面就是786平方公里,大家还是接近2000平方公里,他们只保留了25%的休闲用地,作为保护生态旅游,休闲这么一个用法,其他的土地基本上也都是作为建设用地用的,这是一个大家对于生态保护的规模,这个边界到底在哪里呢?这个对于深圳这样一个人口还不断聚集,产业不断聚集,经济不断聚集,那么大家的边界是不是要按照50%来约束呢?但是现在没有办法,国家是这么要求的,大家新增用地没有了。
  此外,大家空间需求很大,除了产业需求,产业不断扩张,还需要更多土地以外,城市的住房,公共设施的要求非常大,像深圳最近几年,到2020年要建十几所大学,大学是非常需要用地的,你这地从哪里来呢?所以这个对于大家空间的要求是非常大的,这是第一个方面,就是大家土地资源极度稀缺。
  第二个就是空间,由于资源的稀缺,住房需求在不断增长,在空间任务规划上面是非常艰巨的,像深圳人口结构,特区内的解决住房的关系,职是1.4:1,在区域园区里面的人是没有住房的,他只能离开区域,到园区外去住,深圳一到上下班,大家出特区外有好几条地铁线,但是解决不了问题,堵得一塌糊涂,交通压力是非常大的,汽车更不用说了,除了在园区内你要开车回去,短短几公里要开一个多小时,出不去。用从地结构上,明显的工业用地的比例还是比较大,这是我统计的数,这可能跟有些机构不一样,这是33%,这个大家要是跟国际上的大城市,大都市,纽约东京是没法比的,因为这些城市,基本上工业用地的比例只有两位数以下的规模,那么他的居住用地都是接近了50%,但是深圳工业用地占比还是大,居住用地只有22%,23%左右,这种情况下,深圳的居住方面,目前来看,需求是非常大,而且供应非常紧张,有很多的房地产开发的目的,其实动机不是很纯的,并不是为了解决产业的发展,很多是在产业发展中配套居住是大家行业比较关心的事情。
  再有就是住房结构方面,也是存在非常严重的问题,功能完善,配套较好的住房比较少,这个饼图是大家多年来得出的结论,深圳是最早开始开发房地产的,深圳有很多商品房,但是看这个比例,商品住房在深圳的套数是占17%,最大的比例是农民房,深圳农民自建的住房占了48%,然后排第二的是工业区的配套宿舍,因为深圳刚配套的时候,没人解决住房,央企都是自己给自己提供宿舍,但是那个都是条件比较差的,六个人住,八个人住的,这些人成家了,有孩子了,还能住在集体宿舍吗?这些从居住需求来看是远远满足不了的,这些只是给刚到深圳的大学生和农民工解决居住问题。恰恰从住房结构上看,这两块占的比例是最大的,加起来占了66%,一个城市三分之二都是集体宿舍或者是城中村的方式,大家可以看到这个住房差到什么情况?这也是大家目前房地产市场为什么在深圳这么火爆,就是大家在市场上可以扭转的,成套的,质量比较好的房子少,所以深圳不仅是新手房紧缺,二手房也紧缺,你到自己手里面可能自己住,不会卖的,为什么二手房成交规模是新房的两倍,二手房的价格甚至超过了新房,核心问题还是房地产市场发展因素是供求关系紧张,还是这么一个问题。
  那么在这种情况下,应该说深圳启动了城市更新,而且城市更新范围是非常大的,大家从框架图可以看出来,城市更新对深圳已经不是传统意义上的旧居住区,老宅区的概念了,它包括工业区的改造,有城中区的改造,就是刚才占比最大的48%的城中村的改造,也有旧城区的改造等等一系列的内容。最近一段时间,深圳地方政府调整了一些政府,把老旧的住宅区这块,相当一部分是调成了大家棚改范围内的,棚改也是城市更新的范围,大家理解的城市更新是房地产企业直接介入通过市场化的方式来推进的方式,只有这样效率才比较高,比较快的能满足市场的需求问题。深圳范围很大,占地大家目前的范围差不多200个平方公里,从深圳的情况来看,它已经涉及到旧工业区了,所以说你想深圳建设用地一千平方公里的话,居住用地加起来基本上差不多50%了,大家在早期定的范围还是有限的,以后来看,这个范围还是要扩大。
  城市更新的成效,从深圳在2009年开始推进这个城市更新这个工作到16年,为什么说2009年呢?城市更新不早就有了吗?深圳早就建成这样了,深圳的城市更新还是讲刚才那句话,市场化的推进,这种跟内地的旧改有很大不同,就是当时国家因为广东,主要是深圳和广州存在这种老旧住宅比较多,提出了给珠三角优惠的政策,就是三年旧改方案,可以由开发企业直接介入,不用政府介入,作为产权主要的原城中村或者老旧住宅的村民谈判,这个旧改政策确实是符合中央十八届三中全会提出来的,效率是非常高的。这个实施了将近七年以后,大家的城市更新立项超过了600项了,特别是在今年还在增加。那么60%的单元规划方案已经批过了,此外还有真正通过实施的大概有30%,应该说这个贡献是比较大的。那么在这个方面,对于大家居住方面增加相应的供应以外,它对产业的转型升级,从传统的加工产业,传统的制造业,那么把它变成了高新技术为主体的产业,对产业的转型升级,对于城市公共设施的配套,因为这个城市更新解决了原来的城中村的无序自建状态,他不会考虑消防通道,医院,学校这些东西的,这些东西的落实现在都起到了很大的作用,这是在深圳城市更新中带来的综合的经济社会效应。
  城市更新的成效有几个方面,我就简单讲一下,一个是推进了大家一体化的发展,深圳的发展,15%的地是在原特区内,85%是在原特区外,相当于就是原来的工业状态,城市形态比较差,现在深圳的形态,特区内外的状态,通过大家城市更新,特别是科技外的城市更新的推进,产业不断升级,增加了大量的公共设施,等修到特区外的城市形态出现了比较大的变化,所以促进了深圳特区一体化发展。第二个就是拉动经济增长,从16年的城市更新投资来看,那么应该说,占不动资产的比例达到了16.7%,这个比例还是比较高的。还有促进转型升级,更新不但是改住宅,还改了厂房,促进了高新市场的发展,还稳定了房地产市场的供应,它有效供应规模已经达到60%了。
  那么再有就是优化了城市的空间布局,因为深圳这个城市等下范院长会讲,大家的规划和别的城市规划是不一样的,别的城市是一个单核心中心向外扩展,一环两环三环,深圳的规划是比较合理的,是符合现在城市的多中心发的,深圳又是个长条地带,一开始深圳的规划就是带状组环,西部有西部的,东部有东部的,这种带状组环做了之后就是填空了,对于就地促进职住平衡,解决交通拥堵,促进城市多中心的有序发展起到了很大的作用,城市更新起的填充作用非常好,特区内有两个主中心,大家市中心和前海中心,特区外还有一些副中心,那么还有大家大家过去所说的组团中心。那么这些空当的地方,通过城市更新,把原来无序的住房和厂房通过改造,使大家连在一起,基本上轨道交通跟市中心,副中心,组团中心有序的连接起来,城市更新更加合理。大家基本上轨道交通,城市更新的项目都是沿着它走,大家建成的西部的两条地铁,往东部的地铁,城市更新基本上在地铁线,交通非常方便。
  第三个方面,就是城市更新对于大家近期的住房建设它的作用和意义也是非常大的,那么近期住房建设主要就是十三五住房规划,十三五期间的发展了,十三五期间,深圳的住房规划是大家研究制定的,大家测定的时候,未来深圳的新增住房要达到180万套,最近北京和上海也公布数了,大家是180万套,这个数很多人觉得深圳这么个小城市有这么多需求吗?有这么多人愿意来吗?其实这个一点都不奇怪,大家最近两年深圳的新增人口是按照什么速度呢?是按照每年50万到60万,相当于内地新增的一个中等城市,十三五大家认为更快,在十三五的深圳规划,认为深圳十三五要新增加350万人,深圳人口年轻,按两个人住一套房,还不考虑单身的因素,都是170万套,还有改善性需求,很多人来到深圳还没有买房,这个需求是非常保守的估计,远远不止这个数。但是大家能够解决到什么程度?就是说像购房和租房这两个方面,其实按需求,你不应该说购房和租房的,买得起就购房,买不起就租房,你只能说总的需求是多少,从深圳来看,供应靠城市更新周期又长,有效供应率非常低,大家按照供应能力分两类,一类是新增购房需求,一类是新增租房需求,大家只能供应这么多房,而租房需求基本上是存量的,就是大量的城中村还得发挥容纳新增人口的作用,这是需求方面。
  深圳定了一个十三五住房建设总目标,75万套,商品住宅35万套,人才保障性住房40万套,这个人才支撑方面的住房是超过商品房的,大家定目标肯定想定高一点,在实施过程中,人才保障房是特别难实现的,找不到地,深圳为了解决中低收入家庭,人才和低收入家庭,大家深圳专门成立了一个企业,叫人才住房集团,这个是一千亿的资本,深圳下这个决心拿出来,一千亿拿到这个集团,到哪里找地,找不到,这是很麻烦的事情。这是大家定了一个很难以完成的目标。在土地供应方面,大家可以明显的看出城市更新的作用,城市更新在十三五,大家八个平方公里的居住用地,已经占到56.3%了,已经超过一半了,那么大家可以注意,十三五深圳是五年供地,很多是拆的旧的,新的还不到40%,这是很独特的现象。咱们在座的可能有很多是副省级城市,像成都,你们的居住用地能有多少?我估计每年你们的居住用地都能达到10平方公里,但是对于深圳来说,5年大家才8个平方公里,一大半是城市更新的。由此可见,深圳从土地角度供求关系多么紧张,深圳房价上涨快不是没有原由的,其他城市每年供应10平方公里,深圳只有0.5个平方公里,你怎么控制房价上涨,这是非常艰巨的任务。
  大家从这里头也可以看出,在不同的用地供应性质中,那么城市更新占的比例比较大,像商品房用地,大家新出让的商品房用地,5年才是0.36平方公里,连一个都不到,才0.36,还有还给人家的,这些可以作为房地产开发用,大头还是房地产更新,要去拆,拆了以后做更多的住房。人才保障房大家也看到,大家新增用地可以把用地拿给了保障房,还有企业拆迁安置返还的用地,城市更新1.2平方公里,还是个大头。这个问题,深圳现在没有办法,必须依赖城市更新,人才保障房城市更新是怎么来的?就是配建来的,房地产开发企业在进行城市更新的时候,深圳有一个政策,必须配建20%的人才保障房,这是老城中村,如果你是工业用地,必须配40%的人才保障房,所以说深圳的房地产企业,真的很伟大,不仅要赚钱,还要给政府做贡献,你看到眼前的地,工业用地改住房用地,这里面麻烦很大,还要有其他的配套。
  从住房角度来看,商品住房大家有效供应达到26万套,能够进入市场买卖的能达到26万套,这个是占商品住房的供应量74%,城市更新占74%,公共住房通过城市更新配建的13万套要占到公用住房供应总量62%,大家老百姓买在手里的就靠城市更新这块。这个就是大家前面讲的深圳的城市更新发挥作用,所以从深圳城市更新的数据,深圳是土地,住房,供求关系,在全国,全世界都是极度紧缺的城市,深圳又是人口流动的大城市。所以在这种情况下,深圳的房地产市场的发展是面临很大的压力,特别是房地产上涨的压力,企业来看,面临很多商机。很多开发企业积极踊跃的加入这个里面,就是靠这个数据,大家通过这个平台,可以充分的交流经验,交流信息,来促进企业的成长。这就是大家这个行业应运而生的主要因素。
  下面第二部分内容我来讲下供给侧结构性改革,这块我想还是讲主要内容吧,先讲大家当前房地产的形势,因为房地产领域供给侧结构性改革,大家可能想到就是供应的问题,怎么增加供应的问题,你不是供求关系很紧张吗,怎么增加供应,它不是简单的增加供应的问题,还有一系列的问题,这个房价非常高,五六万了,谁能买得起这个房子,如何能解决老百姓因为收入差距,特别是大多数人在深圳可能说按照他的收入,90%的人是买不起房的,你怎么解决他这个问题?这就是一个改革的问题,结构性的问题了,大家现在的制度都是导致高房价的制度,价高者得,如果政府能拿出一个地拍卖,他不这样才怪了,怎么实现房子是用来住的,不是用来炒的,大家土地制度是不是要改革,这个链条,内容是非常丰富的。那么还有一个问题就是刚才说到的,房地产市场调控,大家本来控制结构性改革,那是增加供给,优化供给的结构,结果大家去库存去了一年多,发现不能再搞,为什么呢?大城市房价都涨起来了,现在又在去打压需求,很多地方限购,限售,限贷,等等手段都用上了,如果这些手段用上,大城市的房地产行业会是什么情况?大家想想12年的暴涨,16年的暴涨,房地产领域的供给侧结构性改革要比其他领域复杂得多,不仅是供给侧的改革的问题,还有需求侧,怎么控制?大家控制不是使房地产行业平稳,这个长期看不行的,必须有一个长效机制,房地产领域的供给侧改革非常复杂。
  大家看现在存在什么问题呢?主要有三个,第一个快速城市化背景下,城市两极分化,分化成什么程度?全国的657个城市,按过去就是660个吧,实际上已经分化成四五十个城市对600多个城市,这四五十个城市价格持续的上涨,像北京,深圳,上海,实际价格是五六万,一些二线城市有十几个,大概是一万多的样子,还有不热点的省会城市,房价开始从六七千奔着向一万走,剩下就是三五千的城市了,那些城市就上不去了,你觉得到便宜的城市去投资,这个不现实了。像美国一样,很多城市你名字叫不出来,能叫出名的城市,价格都高,中国的情况就是这样。这种分化的结果,当然就是说,刚才说的40多个对600多个,主要原因就是资金劳动力技术往这些少数大城市聚集,那么这些城市由于经济增长预期强,加上实体经济不景气,投资又没有很好的渠道,实际上房地产的保值增值功能在这些40个左右的城市体现出来了。当然这里面,我后面还要讲一个因素就是货币的问题,这些城市从相当一段时间来看,投机风气上升,房价快速上涨,泡沫扩大。
  这里面举个例子,就是人口的情况,大家国家统计部给的人口数,我认为里面隐含了很多真实的情况,也可能是他们调查不清楚,因为人口是十年一普查,五年一个调查,调查值按1%,不能真实的反映真实情况,从大家的观察来看,我个人认为,四个一线城市人口近1.2亿人,深圳这个例子就是很简单,深圳大家土地上是1200万常住人口,实际上是超过2100万了,公安局有这个登记管理实际人口是超过2100万了,北京上海也是远远超过的。中国现在在城镇7到8亿的人口总量中,超过3亿是聚集在40个热点城市,这些城市能占到40%,人口才是最主要的,你从别的什么经济活动,经济增长,做规划做不出来,你看人往哪儿走,就知道哪里发达,哪个地方房地产需求比较大,关键看人口的走向,这是第一个两极分化。
  第二个就是热点大城市土地紧缺,像北上广深,库存消化周期不是很科学,是动态概念,拿一年的销售量来除它很不科学,大家都是拿五年和十年来除,这样是反映稳定的状态。短期来看,这个供应紧张了,土地没有办法很快跟上,原来是库存过多,现在供应紧张,要补库存,大城市就是我刚才讲的,土地供应的边界,城市开发的指标需要国家批,这种情况下,短期内也很难提出土地的调控来。
  第三点就是热点城市收入差距加大,普通家庭住房困难突出,大家不承认他不行的,我昨天听发改委的司长讲的,经济系数是0.46,在大城市是算不了的,各种成本都高,收入可能高,但是房价更高,所以如果从房价比来衡量收入差距的话,那就不得了了,你按照这种水平来看,像北上广深,广州还低一点,可能人百分之八九十的人来说都是买不起房的,这种情况下,收入差距是非常大,这种情况下对于这个城市的住房问题,它就导致了比较严重的社会问题,实际上呢,背后就是一个贫富差距的问题。这是一个大家在热点大城市普遍存在的问题,这个结果就是普通居民家庭住房困难。别说农民工了,刚来的大学生,海归回来的,到了这些城市以后,房子买不起,甚至有些地方想租个好点的房子也租不起,深圳特区内,好的商品房一套月租金都是一万以上的,这个成本太高了,你说你工资能赚多少去支付这个租金。这是普遍面临的问题,还有一个数据,我这里面就没有具体去说大家房地产收入比多高,他们统计的是非常高的,深圳的房地产收入比是38倍,你想想这是多么高的房地产收入比,这个排在前10倍的第一是深圳,第五是北京,上海第六,广州第九,香港第四,香港有一个什么好处?政府有作为,政府在香港的住房结构中,公共住房占了50%,香港尽管房价很高,原则很小,但是人家基本住房问题解决了,大家是供有所需,只不过住得小一点。剩下的就是公平的问题,我有钱就退掉公房买商品房,你到一定的社会阶层就到一定的阶层,香港人是比较平衡的,就凭自己的能力了。大家国内的,实际上公共住房太少,基本上还都是市场化靠市场来推动的,这种情况下对于普通家庭,社会公平就是比较大的影响。
  所以说从前面的这些问题,大家当前的形势来看房地产的供给侧结构性改革,我觉得主要就是这么几个方面大家要考虑的问题,要从制度变革,结构优化,要素升级三个方面着手,来进行房地产供给侧结构性改革。当然这个里头,我还是认为现在国家在推进房地产优惠政策,现在是管住了,如果一放松,价格又涨上去了,希翼有一个长效机制,这个问题我认为也是供给侧改革的体现,它不仅局限于供给侧的改革,还有需求侧的管理,不是非要用行政手段暂时压住的需求管理。从这三个方面,供给侧结构性改革一定是个改革,改革就是改制度,改法律,一定要进行这些事情,制度变革是哪些事情?制度变革最核心的就是住房制度必须优化,尤其是这40个热点城市,必须要解决一个很好的住房制度体系,特别是要保证中低收入住房,大家这几年一直在考虑一个问题就是推进国家的住房立法,特别是加快公共住房的建设,要把更多的住房供给要用于建设支撑中等收入,支撑低收入家庭的住房,而要减少房地产市场开发的份额,这是大家做政策研究要立足的一个观点。
  第二个就是结构优化,结构优化这个内容就很多了,供应结构的优化,市场细分的优化,供给质量的优化,像深圳大家政府界的还有机构的保障房才9%,这个明显是政府供给不足,政府缺位,这是大家以后必须要完善的,大家住房当中产权住房太少,只占20%,其他都是没有产权,或者是产权不确定的,这个东西怎么推进市场化呢?怎么让住房在市场上流通呢?原因是宿舍太多,企业宿舍太多,这是国家普遍面临的问题,住房买卖活跃,住房租赁不足,你只要健全整个市场体系,不仅是偏重于二手房买卖市场,租赁市场也同样该活跃,第三产业比较大,外来人口比较多,短期居住需求也是比较大的,他可能就是短期在这里住,几年成家在别的地方去买,这种公寓的需求是非常大的,大家现在北京不让商改住,上海不让商改住,深圳还好一点,大家有明确的公寓是合法的,但是也要严格控制,这个不符合市场的趋势,商业改居住,在大城市里面是必然的趋势,是需要考虑的因素,大家有供应市场的品种。还有就是说质量优化,这个在深圳很明显了,房地产第三个方面供给侧改革的内容就是房地产业的转型升级,就是要给大家提的,大家房地产市场的份额已经相当高了,40个热点城市人口还不涌入,人口越来越多,但是全国的房地产开发企业已经够多了,十几万家企业,哪有份额给你去做,全国660个城市,只有在这40个城市做,对于企业到底应该干什么,企业也要考虑转型升级,企业转型升级,我个人的理解,大家需要的是提高供给质量和供给效率,大家要为工业化和经济结构转型做好服务。比如说房地产开发企业不仅仅是为了住宅,商业,金融,教育,学问,旅游,养老都可以涉及,好的房产企业都是这样做的,深圳的万科是投到产业机构,都是介入到其他的行业中去。
  第二个做好城镇化区域一体化的运营者,不能紧盯着北上广深这四个城市,也要盯着周边的城市,做好城镇住房品质提升的推进者,要推进产业化,推进绿色环保住宅,这是大家要长期做的事情。上面讲了供给侧结构性改革的三个内容,后面就是它的改革的路径是怎么改,包括长效机制建设路径,主要方面点一下,刚才讲到住房制度的改革,国家立法,立什么法?就是把基础性住房制度完善,要高端有市场,中端有支撑,低端有保障,大家要建立商品房制度,要建满足中等收入家庭的安居房制度和基本住房保障制度,一头一尾两个有了,关键是中间没有,中间一直推的方法叫什么?公有产权,这并不是住房制度,它真正是安居房制度,要按照市场价5折,7折,甚至3折,2折的情况都可以,但是对它管理要严格。所以说住房制度要按照这么一个方式来进行完善,而且对于这两种,对于中等收入的安居房制度和基本住房保障制度,大家应该从现在就应该着手,以后这些房子应该占到住房供应总量的50%以上,如果地方政府意识不到这些问题,今后你面临的社会问题会非常大。住房的形势我考虑到未来的大城市住房的需求,把这个划分得比较细,大的就是商用住房,小的就是公共住房。商品住房是商品住宅和商务公寓,对公共住房有基本保障住房和安居住房,基本保障住房是人,公共租赁住宅有了,外来务工宿舍还没有,老年公寓是比较普遍的保障房,这些要加快,这是很重要的保障,安居住房就是对中等收入的支撑,主要当前就是人才住宅,可以配套学校,还有人才公寓不用配套学校的,只是短期居住的,今后要完善这块。
  后面的内容就不多讲了,第二个是发挥土地手段,促进住房发展,这里面关键的还是制度改革,改几方面呢?大城市50%到顶了,可不可以突破?我认为是可以突破的,大家要建议国家支撑大城市,自主确定城市间的生态范围,不要国家一刀切的时候就不好做了,要自己考虑这些事情,像北上广深这些城市,居住比要高一些,工业比要低一些,还有开发力度,容积率深圳是6倍,香港是8倍,大家内地高的就是两三倍,对于中国人多,可利用土地比较少的特点来讲是很不好的。这是这些方面的建议,然后再一个土地制度,居住用地出让制度,要改法律,不能价高者得,如果中小城市房价低,市场房价不足可以做一做,但是大城市一定要给特殊的政策,不能地价谁高就给谁了,现在深圳,北京,上海都实现了空地价,再房价,净配公共住房面积,这是最好的方式,谁给的公共住房多就给谁,既抑制了房地产市场的暴利,也改革了房地产市场,这才让房子是用来住的,不是用来炒的。还有改革居住用地使用期限,现在房产税是财产保有税,我收了你的财产的保护税,那么房产税首先财产是你的才行,你必须有明确的产权,现在有了产权证,这个产权是不是你的,为什么?70年后不确定是不是你的。土地国有制的国家都面临这样的问题,我跟以色列的专家交流,他们怎么解决?他们只有49年,他们1970年早期出让土地到期以后,最后一个政策就是可以延期三个49年,147年,那就相当于两代人就过去了,两代人基本上土地所有权就是你的,这种情况下你征税没有问题,我个人认为,这种经验是非常可以借鉴的,全国两会提出,住房可以不用办手段,可以延期,但是还是给了老百姓一个预期,大家做两个70年,140年也不错,这是年期的改革。
  还有推进城市群的一体化,这个单独一个解决不了,要一起解决。金融制度的核心问题,从这个表中可以看出一个问题,每当大家在房地产金融的管控方面,大家如何严格实施了房地产按揭贷款,那么大家就能够保持不能平稳,这是一个比较严格的问题,金融方面的改革,重点问题就是建议中央放宽各地的房贷管理权限,由各地自主调节本地房借首付门槛这些问题。最后一个关于税的问题,税的问题,大家一定不要理解房产税开征了就是要征大家的住房的投积税,房产税就是财产保护税,就是国家保护你的私有财产,设了警察,设了医生给你提供公共服务,投机的目的就是转让加税,大家现在在房地产的转让上面没有增收投机税,才导致了不得不去限购,所以香港,以色列的很多做法值得大家去借鉴,我也是考虑这个问题,大家有税改的建议,大家对于房地产的税收,如果是持有三年时间的,可以征收15%到25%的增值税,这个就很利害了,你持有的时间越短,你就要交越多的税,这种还需要限售吗?还需要两三年的限售吗?不用了,大家说这个税都转移到买方身上,大家在买房这种不合理的购房也有一种税,本地购房者和居住一定年限的外地购房者,你可以征收他买家额外的契税,你如果征到这么高的话,加起来税收就是50%,为什么还要去买房,这个对投机的办法要比限购的办法聪明得多,大家国家的房地产税制改革应该采用下香港,以色列的方法。还有就是保有环节的税收,就是大家的房产税,房产税还是从它的本义来看还是房产税,保护税,这个不应该太高,特别是老百姓第一套房子可以减免,就体现出房子是用来住的,不是用来炒,供给侧结构性改革这个是一个比较长期的任务,当前大家要做的是就是刚才讲这几个路径,在国家像房地产税制改革,金融制度改革,土地制度改革这个是要赶快做的,如果再不做,热点城市的房价问题,引发的贫富差距问题,会影响大家经济社会发展非常重要的问题,所以是希翼国家尽快的推进房地产领域的供给侧结构性改革,我就讲到这里,谢谢大家。
  

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