戴晓波:创新型城市下的房地产

2017-07-11 17:49:08来源:威尼斯人网址

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上海社科院房地产业研究中心主任戴晓波

??7月11日,中国房地产业协会在成都举办了第九届中国房地产科学发展论坛。来自全国1000多位房地产企业、中介企业、设计施工单位、建筑部品企业、金融机构、科研机构的代表,围绕深化房地产供给侧结构性改革,提高供给质量,满足多层次需求,推动房地产“三去一降一补”和长效机制的建立,展开探讨交流。上海社科院房地产业研究中心主任戴晓波在会上作了精彩演讲,以下是实录节选:

??房价该往哪里走,为什么有的城市涨价,有的城市不涨价?房地产供给侧是按照什么逻辑去划分?

??回答这些,第一个就是波特理论。波特认为,在一个国家发展过程当中有四个阶段,资源阶段,人均1000美金;投资阶段,可以把这个国家从1000美金带到一万美金,中国到2020年是一万美金,可以算30年的投资阶段过程。然后是创新阶段,人均2万美金以上。未来大家会进入一个财富阶段,这是波特理论。看看去年的房价涨的22个城市的名录,几乎都是创新型城市。退过来研究,什么地方涨得慢,什么地方不涨价,什么地方还要去库存,把这个模型靠在一起,结合房地产的一二三四线就会恍然大悟,一个城市进入创新阶段了,他的房价就会涨价。

??在这个研究下来以后,我又仔细的去跑了很多城市。从城市来看,价格分化明显,创新城市涨价,公共服务好的城市涨得慢一点,工业城市涨得更慢,甚至不涨,资源城市要去库存。这对我是一个非常有益的启示,让大家怎么样去从另外的角度去看房地产、去看城市。从区域来说,房地产也是区域分化,武汉的光谷涨得非常快,汉口涨得不快,涨得快的是创新区域,公共服务好的是高价位区域,上海也一样,内环线以内已经上七、八、十万了,创新区域不是说房价高,而是涨得快,公共服务好的区域价位高,涨得也慢,到汉阳去也就更慢了。这个区域上也呈现出一个创新区域,比如济南,哪个地方涨价,高新区,大家看看是否符合这个规律。

??第二个从供给侧角度来说,大家需要做什么。从供给侧角度来说,核心问题是资产效率的问题,以及资产价值的问题。供给侧通过资金放水是解决不了问题的,核心问题在于大家的资产质量。假如把房子建在资源城市,煤矿边上,没有人买,好的房子应该放在好的区域,这样才能体现出来,不仅在住房方面,也在资产方面,大家要讨论的就是下一步如何来进行供给侧改革。

??在供给侧方面,最后要回到大家探讨的长效机制,以及整个价格的发展机制。作为长效机制来说,首先大家要考虑一点,大家未来将会进入一个什么样的时代。2025年碳排量不再增长了,大家的能源,减排与环境风险,在这个基础上,基于创新发展,基于存量发展,基于资产质量的提升思路下面,这些问题怎么解决。政府在长效机制方面,大概目前为止,确定了两个方面,一个就是租赁并举,另外一个方向就是对市场的调控,这两个方向下面,房地产应该怎么发展,都还在研究。

??最后,关于房地产价格走势大家非常关心。但房地产价格涨跌我从来不研究,为什么不研究,因为它是围绕GDP涨的波动,GDP涨跌如何,房地产涨跌就如何。

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