抢滩资本市场后 我爱我家擦线完成业绩对赌

孙梦凡2019-04-11 10:06:32来源:第一财经日报

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??2017年底借壳昆百大A登陆资本市场后,我爱我家控股集团股份有限企业(000560.SZ,下称我爱我家)交出首份财年业绩。

??4月8日晚间,我爱我家发布2018年年度报告。报告期内,企业实现营业收入106.92亿元,同比增长710.91%;实现归属于上市企业股东的净利润6.31亿元,同比增长765.69%。

??根据当时业绩承诺,我爱我家在2017年、2018年、2019年实现的扣非净利润累计应分别不低于5亿元、11亿元、18亿元,即在该三年的扣非净利润应分别不低于5亿元、6亿元、7亿元。

??据年报数据,2018年我爱我家实现扣非净利润6.55亿元,过去2年累计实现利润11.57亿元,擦线完成当初利润对赌协议。

??“蛇吞象”式重组后的扩张

??时间回溯到2017年底,昆百大A以发行股份及支付现金的方式购买我爱我家房地产经纪16名股东合计持有的84.44%股权。上述收购完成后,我爱我家成为昆百大A的控股子企业,并于2017年12月31日纳入其合并报表范围。

??2018年4月,昆百大A将中文名称由“昆明百货大楼(集团)股份有限企业”变更为“我爱我家控股集团股份有限企业”,证券简称变更为“我爱我家”。企业行业类别也在2018年5月由之前的“零售业”变更为“房地产业”。

??这场“蛇吞象”式的重组让我爱我家得以抢滩资本市场。上市企业平台下,其形成“我爱我家”新增业务和“昆百大”原有业务两个体系。同时,新设“昆明百货大楼投资控股有限企业”统筹昆百大原有业务;我爱我家房地产经纪统筹房地产综合服务业务。

??实际上,2018年度我爱我家业绩数据上涨,主要因其同比参照物是代码000560的前身——昆百大A。在业绩低迷的昆百大A面前,如今这一增长并不稀奇。

??目前,我爱我家主营业务为房地产综合服务,包含房地产经纪业务、住宅和商业资产管理业务以及新房业务。其中,房地产经纪业务为核心业务,2018年营收54.85亿元,占比51.30%。

??而在一直处于风口浪尖的长租公寓板块,我爱我家对应业务品牌为“相寓”。2018年其贡献了16.55亿元营收额,占比15.48%。数据显示,“相寓”2018年全国平均出租率为94.9%,平均出房周期为9.7 天。

??从各业务板块毛利率看,“经纪业务”、“新房业务”、“资产管理”在2018年毛利率分别为27.8%、28.9%、24.1%。

??期末,我爱我家经营活动产生的现金流净额为8.05亿元,而2017年同期为55.06万元,同比增长146122.28%。分看每个季度,第一季度和第四季度现金流量净额均为负数,二、三季度分别为12.02亿元和4.33亿元。

??现金支出中,由于并入我爱我家房地产经纪业务,因此2018年我爱我家三项费用都明显增高,期间费用合计21.7亿,同比上升612.4%。其中销售费用9.7亿,同比上升582.2%;管理费用10.3亿,同比上升1030.2%;财务费用1.7亿,同比上升139.2%。

??截至报告期末,我爱我家总资产共183.69亿元,同比增长7.22%。净资产94.92万元,同比增长18.06%。期末现金及现金等价物净增加额为3.71亿元,同比减少65.56%;资产负债比率为48.32%,较2017年降低4.75个百分点。

??并购案例受关注

??相较于链家致力打造平台与门店相融合,我爱我家更偏爱借力资本市场实现扩张。年度业绩披露之时,那场备受投资者与监管机构关注的交易也有了最终结果。

??4月8日晚间,我爱我家发布公告称,全资子企业云百大地产放弃对华夏西部持有野鸭湖房地产40%股权的优先购买权,该部分股权拟将以2.4亿元转让价款转让给我爱我家的非关联第三方苏州中尧物业。

??2019年2月,我爱我家启动对华夏西部野鸭湖房地产40%股权的收购事项。由于此次交易中转让方、受让方实控人均为谢勇,构成关联交易且出现较高溢价,在受到深交所及云南证监会接连关注问询后,交易最终于3月4日暂停。

??资料显示,野鸭湖房地产主营业务为房地产开发与经营,开发项目涵盖商业物业、住宅及社区配套等多业态开发,主要开发项目为野鸭湖山水假日城项目、白龙潭项目、百大新都会项目。

??截至2018年末,野鸭湖房地产经审计总资产为4.85亿元、总负债为4.03亿元、净资产为8247.25万元,在2014年度至2018年度五个会计年度净利润分别为2.75亿元、-464.98万元、1421.66万元、1532.21万元和-920.82万元。

??自2017年年底谢勇正式掌门以来,我爱我家经历了近一年内部调整,但也错过了房产经纪行业发力布局好时机。面对2019年7亿元的业绩承诺,我爱我家试图借力资本市场,谋求新增长点。但或受制于关联交易问询,谢勇不得不将野鸭湖让与他人。

??值得一提的是,此次交易受让方苏州中尧成立于2017年12月,注册资本1000万元,企业法人王国强100%持股,主营业务为物业管理、房地经纪等。在其成立不到半年后,便因为登记住所或经营场所无法联系而被列入企业经营异常名录。

??尽管到嘴边的“野鸭”脱手,但在资本市场助力下,我爱我家野心隐现。年报显示,我爱我家目前正进行两起收购,收购对象为南昌中环互联信息服务股份有限企业和湖南蓝海购企业策划有限企业。

??中环互联是国内较早采用加盟模式的房地产中介企业。并购重组完成后,我爱我家将实现直营、加盟并行的战略目标,将现阶段不适合直营模式扩张的城市纳入拓展版图。届时,其运营门店网络将拓展至25个城市,总门店数超6000家,员工总人数将超7.5万人。

??未来三年,我爱我家预期实现业务覆盖国内主要大中城市70座,门店数量1万家,经纪人数量10万人,房屋资产管理规模达100万套的战略目标。而截至2018年底,我爱我家在全国18个城市拥有门店仅3200余家。

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