王填:建议推出REITs公募试点助商业不动产行业转型

乐琰2019-03-11 12:01:05来源:第一财经日报

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??全国人大代表、步步高董事长王填建议,为了促进我国REITs产品在功能和特性上与国际标准化REITs进一步靠拢,更好地以REITs工具服务国家战略和实体经济,建议加快推动我国公募REITs试点落地。

??不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,下称“REITs”)是指在交易所公开交易,通过证券化的方式将流动性低但具有持续稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性强的证券份额的标准化金融产品。REITs不仅能有效盘活存量资产、降低不动产投资杠杆、形成长期资金稳定供给及退出机制,还能为投资者提供风险较低、收益稳定的投资产品,合理引导社会资本支撑实体经济稳定发展。

??王填认为,我国现有的REITs产品一般称为“类REITs”,即以“资产支撑专项计划(ABS)”作为产品载体、在交易所大宗交易平台或固定收益平台挂牌发行的标准化金融产品。

??公募REITs产品通过将不动产以“出售”的方式转化为高流动性、低投资门槛的标准化金融产品,实现了不动产资产的稳定收益与普通个人投资者投资需求的有效对接。公募REITs对于坚持落实供给侧结构性改革的主线任务、促进房地产行业健康稳定发展、合理引导社会资本支撑实体经济、稳金融及稳投资具有重要意义。

??2014年以来,以“资产支撑证券(ABS)”为载体,以成熟不动产为基础资产,在交易所市场发行、挂牌的“类REITs”产品获得了长足发展。同时,交易所市场已挂牌的“类REITs”产品中,物业资产已涵盖仓储物流、商业不动产、租赁住房等类别;可以启动正式的相关REITs产品试点,在支撑实体经济、民生经济的健康与发展方面发挥积极作用。

??商业不动产存量继续增加。公开数据显示,2018年1-12月,全国写字楼开发投资额及商业营业用房投资额合计为20,173亿元,全国写字楼及商业营业用房销售面积合计为16,334万平方米,开工面积合计为26,115万平方米,销售去化面积占开工面积的比例为62.5%,若仍以销售作为商业不动产退出的主要方式,将继续面临商业不动产存量不断增长、去库存压力不断增加的问题。

??王填认为,公募REITs的推出,一方面商业不动产可通过“出售”至公募REITs产品实现退出,另一方面,公募REITs重视通过持续性运作管理,提升租金回报率、挖掘物业价值的特点,将推动商业不动产行业向提升资产管理能力的轻资产运营模式转型。

??王填建议,尽快推出国内公募REITs试点,助推商业不动产行业实现转型升级。建议优选优质商业物业及优质主体开展试点,以优质商业物业为基础资产开展公募REITs试点。同时,为有效控制试点项目风险、维护我国公募REITs市场稳定发展,建议优先考虑资产储备充足、资产运营管理经验丰富、主体经营稳健的企业参与试点。试点过程中,针对特定行业领域的具体问题,建议相关行业主管部门尽快出台配套支撑政策,促进我国公募REITs快速健康发展。

??“建议加强对REITs管理人及中介机构专业水平的持续培养。良好的市场发展环境对于我国公募REITs的健康持续发展同样尤为重要。建议加强对发行人及投资人的宣传教育工作,鼓励其积极参与公募REITs市场建设;加强对资产服务机构的监督管理工作,引导其增强勤勉尽责的履职精神;加强对REITs管理人及中介机构专业水平的持续培养工作,促进其不断提升产品管理能力及投资人服务能力。”王填表示。

??同时,王填还建议逐步完善配套税收支撑政策,根据我国现行税制,REITs产品的设立环节通常涉及土地增值税、契税、增值税、企业所得税等大量税费成本,产品运营环节投资人还可能面临双重征税。为促进公募REITs业务持续健康发展,建议依据税收中性原则,逐步出台配套税收支撑政策:针对REITs设立环节,建议与一般的房地产交易行为进行区分,在REITs产品框架下进行相应减缓征收;针对REITs运营环节,建议参照国际成熟经验,对项目企业用于分红的收益免征企业所得税,避免双重征税。

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