珠海西区撑起住宅成交,商办项目转冷

萧倩苑2019-01-10 10:24:44来源:南方都市报

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??2018年过去了,珠海楼市成交终于画上句号。在成交上珠海总体走出低谷,价格也在政策调控下完成了稳定的任务。不过,楼市内部结构变动较大,西区楼市的崛起、商办项目被整改后从热到冷、人才购房政策的松绑等,无一不昭示2018年珠海楼市的新格局。

??商品房:成交跌跌撞撞走出低谷

??2018年是一个让不少开发商觉得寒气逼人的年份,不少项目成交跌入低谷,但也有面对刚需的项目依旧顺利去化。不过从数据来看,2018年已经是珠海楼市成交走出低谷的一年。根据合富研究院(珠海)统计珠海市住规建局相关数据显示,2018年珠海共网签254 .37万平方米新建商品房,对比2017年的161 .71万平方米可谓走出低谷,成交量上涨57.3%。但与成交气势最强的2016年相比,其60 5 .1万平方米的成交量依旧让2018年成交量难望其项背。

??成交量上涨尚算明显,但开发商却不看好后市,供应量并未跟上。据统计,2018年新建商品房建筑面积为404.62万平方米,仅比2017年的347.5万平方米微幅上涨。2016年的供货量则接近500万平方米。

??在2018年全年绝大部分时间限购从严的情况下,珠海商品房价格依旧波澜不惊。据统计显示,2018年新建商品房网签均价为23904.32元/平方米,与2017年的23182.52元/平方米相比几乎持平,而与2016年的20334.6元/平方米相比价格差距明显,这也说明珠海的价格随着政策调控而保持稳定的势头,与调控要求相匹配。

??成交量虽然走出低谷,但开发商的信心明显降低了。供应上,2018年一共新增404 .62万平方米,相比2017年的347.5万平方米仅微涨,加上2016年新增的491.44万平方米,珠海的新房供应压力较大,与去化速度相比距离较大,预计今年的供应量会呈现缩减的态势。

??在区域上,以刚需客群为主打的价格洼地西区成交撑起了珠海全市成交的半边天。据数据显示,香洲区(含横琴)在去年 共 网签 新 建商品房129.86万平方米,斗门共网签65.82万平方米,金湾则网签58.69万平方米。在这样的态势下,斗门与金湾两区合共网签124.51万平方米,与市区成交相当。可以说在价格优势下,西区目前俨然成为珠海楼市的成交主力。

??住宅:成交走高,价格略降

??若从不同的属性来看,去年住宅的成交虽然也如商品房一样走出最低位,但却远未回复高位成交水平,价格也较稳定,略微下降。据统计数据显示,2018年珠海全市共成交190.79万平方米新建住宅,对比2017年的113.12万平方米有所上升,升幅达68.66%,从数据上看成交算是走出低谷。但是,若与2016年558.18万平方米的高位值相比,成交依旧乏力,只能说需要时间进行修复。

??2018年珠海新建住宅价格也仿佛涨到了头,成为不少新拿地开发商的难言之痛。据统计数据显示,去年珠海新建住宅均价为22101.62元/平方米,对比2017年的22317.74元/平方米不升反降,基本与过去持平。市场层面上也体现了珠海住宅价格的反转,据观察,去年不少项目采取不同的优惠促销手段,价格出现暗降,其中以较早期拿地及部分需要冲刺业绩的上市开发商项目最为明显。

??对比住宅成交量的走高,珠海新建住宅的供应量却没有大幅增加。据统计数据显示,2018年珠海共新增274 .62万平方米新建住宅,对比2017年的256.34万平方米仅是微涨水平,对比2016年的433.53万平方米更是差距巨大。正因为如此,有业内人士一度认为今年有珠海新建住宅数见底的可能,从而引发价格报复性上涨。

??从区域来看,西区的新建住宅成交已经成功超越市区。数据显示,香洲区(含横琴)新建住宅仅网签69.92万平方米,而斗门一个区几乎与市区持平———斗门新建住宅共成交64.55万平方米,西区另一区域金湾的成交也不容小觑,共成交56.32万平方米。也就是说西区共成交120 .87万平方米,几乎是市区的两倍。

??不过这是用价格优势换取来的结果。2018年市区新建住宅成交均价为32883.8元/平方米,金湾住宅均价为16733.6元/平方米,斗门住宅均价为13766.2元/平方米,后两者远不及市区,仅是市区的二分之一左右。

??若从全年的走势来看,2018年珠海新建住宅的成交量基本遵循了楼市淡季和旺季的走势。其中2月份受农历新年假期的影响成交最低,是唯一录得个位数的成交月份,仅成交4.91万平方米。5月份则开始进入一个小高峰,受到西区开发商陆续促销和部分项目定价合理的影响,5月份的成交突破20万平方米。然而后继成交乏力,加上开发商对于住宅促销意愿不强,因此去年珠海楼市在第二、第三季度一直呈现上下窄幅波动的状态,久久未能上位。直到11月份开始,随着人才购房政策的放松及开发商冲击年度业绩的需要,珠海楼市猛然发力,网签速度同步加快,11月份和12月份成交不仅超过5月份,并分别以23.88万平方米和25.27万平方米的成交量成为了年度销售最高的两个月份。

??不过价格走势却截然相反。实际上珠海楼价一直在20000元/平方米至23000元/平方米区段徘徊。越是促销成交迅猛的月份,成交价格越低。例如成交量第一月份的2018年12月住宅均价仅为20117.7元/平方米,是2018年成交价最低的月份。

??在这个背景下,珠海新建住宅的库存量已经控制回较为正常的水平,甚至有业内人士认为2019年在开发商拿地意愿大大减弱的情况下,珠海新建住宅的供应量进一步缩减,加上住宅销售速度加快,不排除住宅库存会继续缩量。据统计,珠海截至2018年年底的新建住宅库存量为271.73万平方米,虽然绝对数据上保持高位值,但受到成交量增加的影响,去化周期从16个月的高位值降低到13.94个月,若销售趋势继续走高,不排除2019年开局中住宅库存周期继续降低。

??商改住:从最热到最冷

??除了住宅结构的变化外,珠海2018年楼市变化最大的莫过于商改住市场。仅从数据来看,总体数据表现还是比较亮眼:2018年商办类物业共成交53.6万平方米,对比2017年的29.47万平方米大幅上涨8成以上,对比2016年的10 .23万平方米也增了4倍之多,含金量明显。同时,与成交量同步上涨的还有供应量,2018年新增104.03万平方米,对比2017年的47.82万平方米增一倍以上。不过价格却出现微降,去年成交均价仅为29545.8元/平方米,未达到2017年的3万元/平方米水平。

??实际上,在招商压力增加、商务项目竞争激烈等情况下,不少开发商为了尽快回笼资金,把不少商务用地开发成商改住项目,也就是不少人耳熟能详的“商业公寓”。同时,由于珠海住宅市场被5年社保等要求限购,不在限购之列的商办类单位自然成功绕过政策,并成为开发商主力成交的利器。

??然而此举已经被视为违规,在去年6月横琴管委会发布《关于加强横琴新区产业项目及商业服务类项目建设管理的通知》(以下简称《通知》),正式对横琴及保税区、洪湾片区、十字门中央商务区、湾仔片区等一体化发展区域范围内的产业项目及商业服务类项目“开刀”。这次的“开刀”让不少拥有明火、独立卫生间等商办单位纷纷整改,部分项目甚至被要求拆取夹层和违规样板间。

??这使得横琴、保税区等地的商办类项目从年初的销售热情转眼冷却,直到目前依旧难以恢复。仅是从库存走势来看,商办类单位成交的库存压力随着政策的调整而不断增加,增幅也较为明显。据统计,2018年1-4月,珠海新建商办类单位的库存量基本维持在40万平方米以下,同时去化周期均在10个月以内,2月份一度仅录得最低位6个月的库存,属于库存偏少。然而自5月份开始,库存量及去化周期基本上是有增无减,除了8月份一度出现小幅下降以外,成交走低及新增量的双重重压下,珠海商办类市场不堪重负,直到去年12月底珠海的新建商办类单位库存积压已经突破84 .67万平方米,去化周期也急剧升至22.98个月,是历年最高的月份。

??业内分析

??今年住宅成交量或上涨,商办类项目难有起色

??对此,合富研究院市场分析师梁文灿表示,2018年第四季度珠海政府出台人才政策,住宅成交实现小范围松绑,市场迎来短暂政策优化窗口,供需回升。为实现高去化,部分项目出现近30%价格下调。同时,商办出台新政,多方受限,供需下行明显。尽管开发商积极推货,投资观望情绪上升,销售惨淡。而去年以来珠海商住土地降温不少,出让速度明显放缓,多宗土地终止出让或流拍,集中于航空新城和唐家北围等高地价片区,更有多宗土地底价成交,高地价项目多以低价入市,甚至不惜以楼面地价销售。

??他认为,2019年珠海市将持续实行人才购房政策,但外地人才消化力有限,观望情绪将愈演愈烈,供需端矛盾进一步激化,预计珠海楼市成交量将有所上涨,但涨幅较2018年有所收窄,成交价格趋于平稳,部分区域为实现成交或呈现价格小幅松动,大量商办项目集中入市,受制于供应结构改变,成交量价难有起色。    

??据数据显示,香洲区(含横琴)在去年共网签新建商品房129 .86万平方米,斗门共网签65 .82万平方米,金湾则网签58 .69万平方米。在这样的态势下,斗门与金湾两区合共网签124 .51万平方米,与市区成交相当。

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