居民购房杠杆率连降6个季度,预计四季度房价涨幅将收窄

2018-11-08 15:20:18

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??10月29日,易居房地产研究院发布《2018年三季度全国居民购房杠杆研究》报告。报告显示,2018年三季度,个人房贷余额同比增幅和全国居民购房杠杆率分别回落至17.9%和31.3%,双双连续6个季度下行。

??易居研究院研究员沈昕表示,7月31日召开的中央政治局会议指出坚决遏制房价上涨。下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市,预计部分热点城市调控政策还有升级的空间。同时,银保监会会议指出进一步完善差别化房地产信贷政策,坚决遏制房地产泡沫化。10月8日,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,明确提出要调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。预计短期内调控政策不会放松,到2018年年底,全国居民购房杠杆率将进一步下降至30%左右。

??预计随着居民购房杠杆率的进一步回落,四季度全国房价涨幅将收窄。

??易居房地产研究院的报告显示:

??从新增个人购房贷款余额来看,2018年三季度,个人住房贷款余额新增10400亿元,环比上升6%,同比上升4%,房贷余额新增的绝对值仍处于历史高位。观察历史数据,2016年四季度以来,个人购房贷款余额新增额连续回落。2017年四季度,个人购房贷款余额新增额进一步降至8000亿元,同比下降33%。2018年一二季度反弹至9800亿元,三季度继续反弹至10400亿元,但是距离2016年的高点仍有较大差距。种种迹象表明,随着调控政策的不断发酵,热点城市房地产市场降温明显,投机需求得到有效抑制。

??从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看,2018年三季度,个人住房按揭贷款占新增境内贷款比例为24%,较二季度上升3个百分点。

??观察历史数据,该指标大致出现三个高点(30%以上),分别发生在2007、2009年和2016年。2016年三、四季度,该指标连续刷新历史最高值,达到49%和51%。也就是说,新增境内贷款中有将近一半流向了住户按揭贷款。进入2017年,个人住房按揭贷款占新增境内贷款比例连续两个季度下降,三四季度重新回升,2018年一二季度再次回落,三季度小幅上升。从绝对值来看,该指标已经回到2016年一季度时水平,但仍高于2008年以来平均值较多,说明住户房贷部门去杠杆未来仍有空间。

??这里将人民银行公布的个人购房贷款新增余额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国一、二手房成交总额比重的历史平均值加总,估算出全国居民表内购房杠杆率。

??数据显示,2018年三季度,全国居民表内购房杠杆率为31.3%,环比下降0.6个百分点,同比下降6.5个百分点。观察历史数据,从2015年三季度开始,居民购房杠杆快速上升,2016年四季度达到2010年以来最高位,为44.1%。2017年一季度,该指标小幅回落至43.8%,此后6个季度连续下行。目前来看,当前全国个人购房杠杆率正处于下行通道。

??比较全国居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比走势发现,房价与居民杠杆率总体呈现正相关关系。10月8日,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,明确提出要调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。随着政策环境的变化,预计居民购房杠杆率还会进一步回落,四季度全国房价涨幅将收窄。

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