燕郊楼市 “变形记”

张忠山2018-11-08 08:32:26来源:中国建设报

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??进入深秋后,燕郊更冷了。

??10月26日,在售楼处守了整整一个上午的杨胜发没有等到一位客户。他特意选的这个销售点位于燕郊著名的“售楼一条街”102国道旁边,去年前半年客户还络绎不绝地从北京方向涌来。“那时候,客户都很爽快,进门询问后说买就买。有的客户一出手就是两三套房子。一个销售一天卖出去几套房很平常。运气好的销售碰上大客户一下能卖几十套。”如今,记者是杨胜发接待的惟一一位访客。说完,他低下头玩起手机。“嗒嗒嗒”的触屏声音在空荡的售楼中心越发响亮。

??去年6月初,廊坊市进一步升级楼市调控政策,要求外地户籍居民家庭购房需提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明。政策阻断了投资客在燕郊及北三县的“炒房”路。

??一年多来,燕郊楼市的“投资潮”已经退去,购房者回归理性,房价明显回调。但这个被北京上班族称为“睡城”的小镇依然暗流涌动,刚需者仍想入场、被套住的投资客想解套、违规操作的“裸泳者”还不时出没。关于房子的故事仍在继续。

??激流后“大撤退”

??2015年,听说燕郊房子卖得火、房价一天一涨,杨胜发和两个朋友辗转从河北省沧州市来到燕郊做房产中介,供职于当地一家正在大量招人的中介企业。

??“那时候最大的卖点是通州成为北京市的行政副中心,燕郊与通州仅一河之隔。随着北京限购政策逐渐趋严,很多客户从桥那头过河来到这头买房。这边不仅不限购,房价还比通州低。”在杨胜发的记忆里,从2015年下半年到2017年限购之前,燕郊的房子“卖疯了”。有不少人是单纯为了居住而购房,也有很多人是冲着投资和升值而来。

??“特别是在限购前的几个月,燕郊房子一天一个价,用‘抢房’来形容一点也不夸张。吃顿饭的时间,一套房子的总价就会涨个几万、十几万元。”杨胜发说,其所在中介企业的老板在2017年前后曾买下半栋楼、快进快出,十几天就赚足了差价。

??“考虑到燕郊到北京的交通很方便,2015年年底,我和一个朋友先后在燕郊各订了一套房。我预订的房子在次年开盘后成交。我朋友在另一个项目预订的房子比计划延迟了两个月才开盘,价格涨了约3000元/平方米。”一位在北京工作的购房者说,当时燕郊房价涨得快、市场也比较乱。

??山雨欲来风满楼,此时调控政策已经“在路上”。2017年3月22日,廊坊市主城区、北三县、固安及永清开始限购,外地户籍仅能购买一套且首付比例也有所提高。几天后,三河市限购实施细则出台,进一步提高了二手房交易成本。但是,不断刷新的房价和成交量麻痹了人们的神经。中介企业仍在大量招人,外地购房者继续涌向“售楼一条街”。

??2017年6月3日,廊坊市宣布限购升级,外地户籍购房需有3年社保或纳税证明、本地户籍限购2套。限购政策成为进入燕郊楼市的最大“门槛”。燕郊楼市一夜入冬,“炒房”之路就此中断。根据北京中原市场研究部的数据,去年7月,燕郊商品住宅成交量创2013年以来单月新低,成交套数首次跌至个位数,仅成交8套,同比下降99%,环比下降80%。

??“限购政策刚出来的那段时间,在北三县的某些地方,有中介通过购房者补缴社保的方式突破限购政策。但是这种做法风险很大,因为燕郊紧挨着通州,地理位置很敏感,查得很严,操作难度也很大。”当地一位开发商销售负责人告诉记者。

??随之而来的是“大撤退”。杨胜发回忆,限购政策出台后,自己微信里好几个已准备签约的外地客户“黄了”。“这几个客户里有在北京工作、准备在燕郊买房自住的,也有准备买来做投资的。”随着客户越来越少,中介企业也不得不收缩规模。杨胜发所在的中介企业在鼎盛时员工人数达到5000多人,现在仅剩下2000多人。企业为了支撑发展已把业务扩大到了整个北三县。如今,走在“售楼一条街”上,可以发现许多售楼门店已经人去楼空,有的则变成了饭店、面包店、水果店等。

??投资客急解套

??作为一名曾经的燕郊楼市“掘金者”,在北京打拼多年的孙志平在2014年以5500元/平方米的单价在燕郊购买了第一套房。2016年前后,看到燕郊楼市不断升温,孙志平请教了多位业内人士后,最终以近15000元/平方米的价格卖掉了这套房子,随即又买了两套,一进一出赚了不少钱。2016年年底,孙志平觉得在买入与转手之间腾挪还能再赚一笔,于是向朋友借钱、向银行贷款,利用资金“杠杆”先后又在燕郊购买了面积在80平方米~100平方米、单价在24000元/平方米~35000元/平方米的房子4套。

??“那时候整个人被不断上涨的房价冲昏了头脑。大概在2017年4月,有朋友提醒我赶紧把房子卖出去,廊坊市已经开始出台调控政策了。但我想再等等,计划到6月这个听起来很顺利的月份再转出去。”而如今,一提到“燕郊”两个字,孙志平就头皮发麻。4套房子攥在手里,租金低得可怜,转卖又很难出手。孙志平的经历是众多燕郊投资客的缩影。在限购政策出台后,一批投资客撤离了,没来得及抽身的则被牢牢地套住。

??2016年到2017年初来燕郊买房的大多都是投资客。杨胜发说:“靠一套房子在短短两三个月之间买进再卖出赚几十万元差价的大有人在。后来,有很多做中介的同事也加入挣差价的行列,项目开盘后自己先订几套再转手卖出去。”

??在这场“豪赌”中,有不少刚需购房者也经不起诱惑。“那时候觉得再不买以后就没机会了。”一位居住在燕郊天洋城4代的居民回忆起当初买房时的情形说道,一进售楼处就很难不被现场的气氛和情绪感染。

??狂欢之后,潮水退去。以二手房交易为例,2017年年初,记者走访燕郊房地产市场时,二手房的报价在30000元/平方米左右。如今,燕郊二手房的报价在17000元/平方米左右,甚至更低。

??“有人在微信群里低价收房。房价已经跌成这样,亏本的生意没人愿意做。转出去,连贷款的余款也还不上,可是不转更还不起贷款。”孙志平每天挣扎在两难困境之间。

??再看一手房市场,记者在走访中了解到,目前,燕郊新房供应量较少,单价在20000元/平方米~25000元/平方米。根据易居研究院提供的100个热点城市数据,今年8月,大厂、香河和廊坊市区的房价下跌最明显,跌幅分别达到了29%、29%和26%,燕郊的跌幅达到了22%。

??在严格的楼市调控政策下,有人把目光投向了不动产抵押交易,想以这种方式来变相“炒房”。但目前来看,这一路径也行不通了。今年7月初,北三县之一的大厂县发布了暂停办理个人之间不动产抵押业务的通知,直至限购政策解除。记者致电三河市住房保障和房产管理局以及燕郊不动产交易中心,得到的答复均是目前燕郊没有办理个人之间不动产抵押交易的业务。

??限购下仍有“裸泳者”

??10月26日,52岁的赵德厚来到位于燕郊“售楼一条街”的紫竹湾项目销售中心。“孩子在北京工作,已经26岁,到了结婚的年龄。买不起北京的房子,总得在北京附近给孩子找个‘窝’吧。”在燕郊商品住宅限购后,赵德厚听说商办项目不限购,于是奔着燕郊来了。

??记者在走访中发现,商办项目成为当前燕郊楼市成交的主力。相较于住宅项目,商办项目的售楼处客户稍多,且购房者的居住需求明显。以紫竹湾项目为例,单价在17000元/平方米左右,有70平方米左右的小户型和100多平方米的大户型。该项目为商水民电、送精装修,除了全款折扣,还允许客户首付分期。

??“主要看重这里离北京近,据说今后附近还会通地铁,以后孩子在北京上班可以回来住一住。”赵德厚觉得在燕郊买房是目前最好的选择。对于商办项目无法解决户口和入学的问题,赵德厚说:“走一步算一步吧,都说燕郊的‘商住’也有涨价空间,实在不行以后卖了再买住宅。”

??在“售楼一条街”上的“兴越二手房”门店中,销售人员向记者推销星月湾项目(又称华隆公寓)。该项目为河北兴达集团旗下企业开发,是“70年大产权、准现房”,外地户口可直接认购,均价在17000元/平方米~18000元/平方米。

??“这是外地户籍人员在燕郊购买住宅的惟一机会。只要在燕郊本地无房,能提供半年的住房租赁合同和半年的劳务合同且银行征信没问题,就可以购买这个项目。”销售人员透露,住房租赁合同和劳务合同随便找个中介就能做。虽然该项目为限价房、后期需要摇号,但是只要交了定金就锁定了房源,企业就能在摇号时提前将房源予以保留。

??记者获得的一份资料显示,该项目的开发商为三河市华隆房地产开发有限企业,于2013年获得该地块,项目用途为限价房住宅。对此,三河市住房保障和房产管理局的工作人员向记者表示,目前该局正在调查这件事,“这个项目是燕郊的‘两限房’,属于保障性住房,任何中介和开发商都没有销售的权力。购房者需要向政府相关部门提出申请,审批合格之后才有资格购买。”

??“燕郊地理位置特殊,监管很严。但在大厂等北三县,还存在灰色的操作空间。例如购房者先交全款,开发商承诺购房者签订合同后交房,等购房者缴够了社保年限或拿到了纳税证明再过户。”当地一位开发商销售负责人表示,这种购房方式风险很大,一旦政策变动或开发商毁约,购房者将面临巨大的损失。

??多方力量角逐

??一直以来,环京地区都是房地产开发商重仓布局的热点地区。但在严格的调控政策下,环京地区也成为开发商难以自拔的“泥潭”。根据易居研究院提供的100个热点城市数据,今年8月,燕郊存销比为23.4个月,在100个城市中排名第六,去库存压力依然较大。

??日前,记者走访了港中旅房地产开发有限企业开发的海泉湾、天洋置地有限企业开发的天洋城和天洋4代、三河中兴发展有限企业开发的中兴和园二期等多个项目,发现上述项目均余有多栋待售房源。

??记者采访获悉,海泉湾项目共取得土地1227亩,目前已开发352亩。其中,艺术中心占地39亩;一期占地230亩,住宅约4200套,已完成销售回款;二期占地83亩,住宅1000余套,目前处于开盘销售过程中。港中旅房地产开发有限企业相关负责人向记者表示:“目前,燕郊区域内具备购房资格的客户寥寥无几,成交量大幅下跌。同时,二手房的成交均价大幅下降,直接冲击新房市场,项目去化困难。企业将坚决拥护‘房住不炒’的政策,实行政府出台的有关房地产贷款政策,首套首付不低于30%、二套首付不低于50%。但是,目前购房客户对各银行提高首付款比例及贷款利率存在一定的抗性。”

??在北三县与通州实现统一规划、统一标准、统一政策、统一管控的背景下,开发企业此前拿下而未开发的部分土地还可能面临规划调整。例如,海泉湾项目此前在销售宣传时承诺配套有学校、商业、酒店等,但目前规划还未落地。开发企业说明称,待区域整合规划出台、地方政府批准相关规划后,才能投资开发建设相关项目。

??此外,记者还联系了天洋置地有限企业等多家燕郊房地产企业,对方截至发稿均未对如何化解库存等问题作出回应。长期关注环京楼市的美房网首席分析师康辉认为,目前,环京地区房地产企业确实面临去化压力和资金压力,因此近期出现了一些收并购现象。“这轮洗牌正在继续,如何在政策规定的范围内持续生存下去是对当地一些中小房企的考验。”

??有业内人士分析,在这场考验中,有房企抱着“调控周期”的心态,希翼等到新周期的到来。今年7月9日,燕郊高新区人力资源市场官网曾发布一则关于人才引进落户的通知。正当各方猜测燕郊此举是不是为了给楼市打开“天窗”时,刚发布4个小时左右的通知就被删除。“这不仅没给当地开发商以信心,反而还释放出了调控不会放松的信号。”上述人士说道。

??10月28日发布的《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改进展情况的通报》明确,坚决落实习大大总书记“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”,加大分类调控、精准施策力度,加快推进住房制度建设。针对未来房价走势,10月29日,新华社发文称,根据7月31日中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”的调控精神,决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。

??作为环京地区楼市调控的一个缩影,与北京仅一河之隔的燕郊,随着北京城市副中心通州建设的推进,房地产市场正在回调向稳发展,还将会有更多的新机遇。

??来燕郊的购房者的确少了,但不可否认的是,这个小镇依然备受北京上班族的青睐。回顾那些当初走进了燕郊“售楼一条街”的人们,刚需者按照事先设想,每天早起晚归,赶着“8”字头的公交车往来于潮白河两岸。而最后一批挤进售楼处的投资客,至今还没找到“走出来”的路。

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