[华创证券]土地市场进一步走弱,流拍加剧、成交再走弱

2018-11-08 10:29:57

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2018-11-08
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:华创证券

??投资要点

??土地供应方面,10月住宅类供地环比-9%、同比-11%,累计同比+17%,受土地流拍现象增多后政府供地意愿减弱影响,10月宅地供给同比在低基数下仍较低迷,其中三四线宅地供给继续表现最弱,预计4季度土地供应同比将大概率维持较弱状态。土地成交方面,10月住宅类土地成交环比-10%、同比-45%,10月宅地成交受9月供给疲软及土地市场谨慎情绪影响表现继续低迷,其中三四线拖累持续,考虑到行业销售走弱、资金面偏紧、限价约束下土地市场走弱,叠加年末高基数,宅地成交或继续恶化。土地供需方面,10月土地成交/供应比0.75倍,较9月上下降1%;成交溢价率5%,较9月下降5pct,创16年9月来新低;10月住宅类土地成交均价环比+5%、同比-6%;9月百城土地流拍率22%,较8月上升9pct,逐渐接近小周期峰值30%;上述供需关系指标均表明企业购地意愿进一步走弱,预计土地市场的走弱或将约束地方政府调控政策。短期来看,近期住宅和土地成交市场有所走弱,政策更严已无必要、甚至稳市场或更为关键,比如近期的降准以及个税减税政策等,同时土地市场正在加速降温,流拍率和溢价率或将进一步恶化,预计地方政府财政压力将大幅加剧,紧随其后投资也或将逐步开始走弱,从近期政治局会议表态来看,目前行业积极因素正在酝酿、预计后续政策环境将逐步改善;而中期来看,大家维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚,融资集中度->拿地集中度->销售集中度,将推动头部房企销售大增;目前板块低估值背景下继续看多地产龙头相对和绝对价值,并维持板块“推荐”评级,维持推荐:保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。支撑评级要点

??供应:10月宅地供应环比-9%、同比-11%,低基数下宅地供给仍较低迷10月,百城各类型土地合计供应7,661万平米,环比-26%,同比-24%,累计同比+10%。环比来看,住宅用地-20%、商住用地+19%、商服用地-29%、工业用地-44%;同比来看,住宅用地-15%、商住用地-3%、商服用地-35%、工业用地-32%;累计同比来看,住宅用地+16%、商住用地+21%、商服用地-1%、工业用地+7%;其中,住宅类用地(住宅+商住)供应4,181万平米,环比-9%,同比-11%,累计同比+17%。环比来看,一线+53%、二线-12%、三四线-16%;同比来看,一线+50%、二线+5%、三四线-31%;累计同比来看,一线-10%、二线+18%、三四线+18%。10月受土地流拍现象增多、溢价率屡创新低影响,政府供地意愿仍较弱,宅地供应在低基数下表现仍低迷,其中三四线表现最弱,伴随基数上行,预计4季度供应同比将大概率维持较弱状态。

??成交:10月宅地成交环比-10%、同比-45%,创年内新低、三四线拖累持续10月,百城各类型土地合计成交7,652万平米,环比+2%,同比-36%,累计同比+5%。环比来看,住宅用地-13%、商住用地-5%、商服用地+5%、工业用地+18%;同比来看,住宅用地-53%、商住用地-28%、商服用地-26%、工业用地-25%;累计同比来看,住宅用地+2%、商住用地-0%、商服用地-7%、工业用地+9%。其中,住宅类用地(住宅+商住)成交3,155万平米,环比-10%,同比-45%,累计同比+1%。环比来看,一线+43%、二线-22%、三四线+1%;同比来看,一线-37%、二线-23%、三四线-59%;累计同比来看,一线-10%、二线-4%、三四线+7%。受9月供给疲软及土地市场谨慎情绪影响,10月宅地成交量创年内新低,其中三四线拖累仍在延续,考虑到行业销售走弱、资金面偏紧、限价约束下土地市场走弱,叠加年末高基数,宅地成交或继续恶化。

??供需:土地成交/供应比低位、流拍率上行、溢价率创新低,购地意愿走弱10月,供需指标方面,百城住宅类土地供需比(成交/供应)0.75倍,环比下降1%。其中,一线0.52倍,环比下降6%,二线0.76倍,环比下降12%,三四线0.82倍,环比上升20%。价格方面,住宅类用地成交楼面均价4,419元/平米,环比+5%,同比-6%,其中,一线、二线和三四线分别环比+49%、-16%、+5%,分别同比+29%、-30%、-11%。溢价率方面,百城住宅类土地成交溢价率5%,较9月下降5pct,其中,一线6%、二线5%和三四线4%,分别较9月-1pct、-7pct和-2pct。10月土地成交/供应比持续低位、流拍率上行、溢价率创新低,预计土地市场走弱将约束地方调控政策并改善房企毛利率悲观预期。

??风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

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